NemovitostiNájemní smlouva - nájem bytu (vzor 2023)

Nájemní smlouva – nájem bytu (vzor 2023)

Nájem je jedním z mnoha institutů, které jsou upraveny občanským zákoníkem. Nájemní smlouva je obecně velice široký pojem. O nájmu totiž nemluvíme pouze v případě nájmu bytu nebo domu, jak se mnozí domnívají, nýbrž předmětem nájemní smlouvy může být kterákoliv věc (tak, jak věci vymezuje občanský zákoník), kterou lze přenechat k užívání jinému. Důležitým parametrem je přitom dlouhodobost. Pokud například přenechává vlastník domu tento dům k užívání jiné osobě pouze ke krátkodobé rekreaci, není třeba uzavírat nájemní smlouvu, neboť se v daném případě jedná pouze o ubytování, na něž se ustanovení o nájmu nepoužijí. V tomto článku se proto zaměříme konkrétně na nájem bytu a nejčastější otázky s nájmem spojené.

Obsahové náležitosti nájemní smlouvy

Smlouva o nájmu bytu se uzavírá mezi pronajímatelem a nájemcem (pozn.: nájemník je pojem, který používal předešlý občanský zákoník), kteří musí být ve smlouvě označeni tak, aby nemohli být zaměněni za jinou osobu.

Předmětem může být byt nebo dům. Pojem dům zřejmě každý dokážeme uchopit. Pojmem byt se rozumí místnost nebo několik místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Strany si mohou ujednat i pronájem neobytného prostoru, ovšem ustanovení o obytném prostoru se na tyto použijí obdobně. Pokud řešíte naopak pronájem podnikatelského prostoru, obraťte se na nás zde.

Důležité také je dát si pozor na to, je-li v ujednanou dobu na začátku nájmu byt skutečně způsobilý k nastěhování. V případě, že tomu tak není, nájemce má právo odmítnout se nastěhovat, anebo má právo požadovat po pronajímateli, aby stav, který byl smluven, byl i fakticky zjednán, pokud ovšem nájemce dopředu nevěděl, do čeho jde. Jestliže neobyvatelný stav bytu byl od počátku zřejmý a strany se dohodly, že nájemci bude byt takto předán, je smlouva platná, avšak v nájemní smlouvě musí být ujednána zvláštní práva a povinnosti ohledně výše a způsobu úhrady nákladů na provedení nutných úprav.

Každá nájemní smlouva by tedy měla obsahovat minimálně tyto náležitosti:

  • Identifikace smluvních stran
  • Předmět nájmu
  • Doba trvání nájmu
  • Nájemné a jiné platby
  • Jistota (kauce)
  • Další práva a povinnosti smluvních stran
  • Skončení nájmu
  • Podpisy

Nejste si přípravou nájemní smlouvy jisti a raději byste vše nechali na zkušených advokátech? Vyberte si svého advokáta na Verdikto.cz a předejděte tak případným problémům.

Nájemní smlouva

Potřebujete s přípravou nájemní smlouvy pomoci? Neváhejte se na nás obrátit.

Nezávazně poptat

Může mi pronajímatel v nájemní smlouvě zakázat v bytě chovat zvíře?

Nemůže. Dle zákona (konkrétně občanského zákoníku) nemůže pronajímatel v nájemní smlouvě přímo nájemci zakázat chovat v bytě zvíře. Pokud by takové ustanovení nájemní smlouva obsahovala, bude neplatné. Pronajímatel zároveň nemůže dát pro tento důvod nájemci ani výpověď. Nájemce však musí výskyt zvířete v bytě předem nahlásit.

Jedná se však pouze o situace, kdy zvíře v bytě nepůsobí pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Pokud by tedy chov domácího mazlíčka způsoboval zvýšené náklady na údržbu společných částí domu, budete mít povinnost tyto náklady pronajímateli nahradit. Pronajímatel se zároveň může v praxi proti chovu zvířat v bytě „bránit“ vyšším nájmem nebo kaucí. Ve většině případů se tak nebude dít z důvodu, že by pronajímatel neměl rád zvířata, ale zpravidla z důvodu obavy o zničení majetku.

Zákaz kouření v bytě. Může pronajímatel kouření v nájemní smlouvě zakázat?

Nemůže. Podobně jako je tomu u zákazu zvířat v pronajatém bytě, ani kouření nemůže pronajímatel nájemci v nájemní smlouvě zakázat. Možnou obranou je poté opět vyšší nájem, přičemž ten je odůvodněn zvýšeným rizikem požáru nebo vyššími náklady na údržbu vybavení.

Zvyšování nájemného

Podle občanského zákoníku (konkrétně ustanovení § 2249) může pronajímatel nájemci zvýšit nájemné maximálně o 20% za tři roky a zároveň maximálně do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Tento limit byl stanoven zejména proto, aby se zabránilo lákat nájemce na nízké nájemné, a poté je skokově zvýšit. Pokud se tedy pronajímatel s nájemcem nedohodne jinak, nemůže pronajímatel jednostranně zvýšit nájemné v rozporu s tímto ustanovením. Jaké jsou další podmínky pro zvýšení nájmu a jakým způsobem je možné nájemné zvýšit si můžete přečíst v samostatném článku „Pravidla pro zvyšování nájemného“.

Inflační doložka – zvýšení nájmu o inflaci

V nájemní smlouvě často naleznete také tzv. inflační doložku. Především vzhledem k aktuálnímu vývoji ekonomiky lze předpokládat, že bude inflační doložka součástí většiny nájemních smluv. Co ale znamená a jak konkrétně funguje?

Pokud je inflační doložka součástí nájemní smlouvy, znamená to, že vám pronajímatel může jednou ročně zvýšit nájem, a to právě o míru inflace. Aby vám však mohl pronajímatel takto zvýšit nájem o inflaci, inflační doložka musí být v nájemní smlouvě nejen obsažena, ale zároveň jednoznačně specifikována. Musí být tedy přesně určeno, o který ukazatel inflace se jedná (např. tzv. index spotřebitelských cen, který zveřejňuje Český statistický úřad).

Jak je to s trvalým bydlištěm?

Pokud chcete nahlásit pronajatý byt jako vaše trvalé bydliště, nepotřebujete k tomu souhlas pronajímatele ani vlastníka nemovitosti. Na úřadě stačí, pokud předložíte nájemní smlouvu prokazující, že v daném místě bydlíte. Jiná situace je však v případě umístění sídla společnosti v pronajatém bytě. V takovém případě budete souhlas vlastníka bytu, resp. nemovitosti potřebovat.

Pokud vás zajímá, jaká jsou rizika umístění sídla společnosti v bytě, můžete si přečíst rozhovor s jedním z našich advokátů na webu iDnes.cz.

Vstup vlastníka do pronajatého bytu – kdy může pronajímatel vstupovat do bytu?

Pronajímatel si nemůže v nájemní smlouvě upravit, že může do bytu vstupovat kdykoliv se mu zachce. Jsou však situace, kdy pronajímatel do bytu vstoupit může. Jedná se o situace, kdy to vyžaduje technický stav nemovitosti, např. je nutná či potřebná oprava. Jedná se o urgentní situaci, kterou může být např. požár či jiné nebezpečí. Nebo pokud pronajímatel chce učinit prohlídku bytu potenciálním budoucím nájemcům, v případě, že vám končí nájemní smlouva. V prvním a třetím případě je však vždy nutné nájemce předem písemně o vstupu do bytu informovat.

Potřebujete se poradit?

Využijte právní poradnu Verdikto. Odpověď advokáta obdržíte do 24 hodin.

Poradit se s právníkem
Nájemní smlouva
Přečtěte si, na co nesmíte při sjednávání nájemní smlouvy zapomenout.

Nájemní smlouva na dobu určitou a dobu neurčitou

Nájem se sjednává buď na dobu určitou, nebo na dobu neurčitou. Je-li nájem sjednán na dobu určitou, končí nájemní smlouva uplynutím tohoto data. Pozor, toto tvrzení není absolutní! Toto pravidlo neplatí, jestliže se nájemce ke sjednanému datu nevystěhuje. Dále – alespoň po dobu tří měsíců ode dne, kdy měl nájem bytu skončit – byt užívá a pronajímatel jej písemně nevyzve, aby byt opustil. Tehdy platí, že je nájemní smlouva sjednána znovu na stejnou dobu, na kterou byla sjednána, nejvýše však na dobu dvou let.

Prodloužení nájemní smlouvy

Jak bylo již nastíněno výše, nájemní smlouva uzavřená na dobu určitou končí uplynutím sjednaného data. Může však dojít také k automatickému prodloužení nájemní smlouvy, resp. doby nájmu. K tomu dojde např. v případě, kdy pronajímatel nevyzve nájemce ani po uplynutí 3 měsíců ode dne, kdy měl nájem skončit, k opuštění bytu. V takovém případě je nájemní smlouva prodloužena o stejnou dobu, na jakou byla uzavřena, nejdéle však na dobu 2 let.

Nájemné a jiné platby

Nájemné je sjednáno jako pevná částka, která se hradí měsíčně, pokud si strany výslovně neujednají něco jiného. Jeho výši je ideální uvést přímo v nájemní smlouvě. Jestliže výše nájemného uvedena není, má pronajímatel právo na nájemné ve výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek.

Strany si dále ve smlouvě sjednávají, kdo bude hradit služby související s užíváním bytu (vody, plyn, elektřina, odvoz odpadu, …). Neobsahuje-li smlouva takové ujednání, zajistí tyto služby pronajímatel a určí způsob rozúčtování. Jak postupovat v případě, že vám nájemce neplatí nájem (příp. jak vymáhat dlužné nájemné) nebo se nájemce nechce vystěhovat, jsme pro vás sepsali v samostatných článcích. Pokud si nevíte s vystěhováním problémového nájemce rady, naši advokáti vám rádi pomohou.

Strany si také mohou sjednat, že bude pronajímateli uhrazena jistota. Nebo také že může být k danému bytu zřízen podnájem a za jakých podmínek.

Nájemní a podnájemní smlouva – jak se liší?

Podnájemní smlouva bývá často chybně zaměňována za smlouvu nájemní. Podnájemní smlouvu uzavírá nájemce a podnájemce (dle dřívější úpravy nájemník a podnájemník). Na rozdíl od nájemní smlouvy, kterou s nájemce uzavírá přímo pronajímatel nemovitosti (zpravidla vlastník). V rámci podnájemní smlouvy je pak podnájemce povinen platit podnájemné. Podnájemní smlouva je zpravidla uzavírána v případě spolubydlení.

Nájemce může podnájemní smlouvu uzavřít se souhlasem pronajímatele (tedy s tím, s kým má on sám uzavřenou nájemní smlouvu). Pokud však nájemce v bytě sám trvale bydlí, může s další osobou uzavřít podnájemní smlouvu i bez souhlasu pronajímatele.

Výpověď z nájmu – jak na správné ukončení nájmu?

Nájem je obecně možné ukončit třemi způsoby. Uplynutím doby nájmu, výpovědí nebo dohodou. Již z povahy věci vyplývá, že nejjednodušší a nejefektivnější způsob ukončení nájmu, je dohoda. K samotné výpovědi z nájmu poté přistoupíme zpravidla pokud je jedna ze stran v nájemním vztahu s něčím nespokojena. V takovém případě rozlišujeme výpověď z nájmu na dobu určitou a neurčitou.

Nájemní smlouvu uzavřenou na dobu neurčitou může nájemce vypovědět i bez udání důvodu. Podmínkou je poté tříměsíční výpovědní lhůta (pokud není v nájemní smlouvě sjednáno jinak). Pokud se jedná o nájemní smlouvu na dobu určitou, musí nájemce uvést důvod výpovědi. Tím je např. změna okolností, z kterých obě strany při uzavírání nájemní smlouvy vycházely.

Pronajímatel může nájemní smlouvu vypovědět pouze ze stanovených důvodů. Jednotlivé důvody a další detaily týkající se ukončení nájmu si můžete přečíst v samostatném článku „Výpověď z nájmu – jak správně postupovat“.

Potřebujete se poradit?

Využijte právní poradnu Verdikto. Odpověď advokáta obdržíte do 24 hodin.

Poradit se s právníkem

Kauce na byt

Kauce (dříve označovaná jako jistota) je částka, která slouží pronajímateli jako záruka toho, že bude nájemce včas a řádně platit nájemné a jiné služby, případně, že nájemce nezpůsobí v pronajatém bytě škodu. Jak postupovat, pokud vám pronajímatel odmítá vrátit kauci, si přečtěte zde.

Nájemce neplatí nájem, co dělat?

Splatnost nájemného by měla být stanovena v nájemní smlouvě. Pokud není, za den splatnosti měsíčního nájemného se považuje vždy pátý den v příslušném kalendářním měsíci. Nájemné by mělo být totiž placeno předem. Pokud vám nájemce nezaplatil nájem po dobu tří měsíců (nemusí jít o měsíce po sobě jdoucí), pronajímatel může nájemní smlouvu vypovědět.

Pokud je nájemce v prodlení s platbou nájemného, je vhodné mu zaslat výzvu na zaplacení. Součástí výzvy by měla být uvedena náhradní přiměřená lhůta k plnění. Pokud není výzvě vyhověno, přichází na řadu předžalobní výzva a následně jako krajní možnost samotná žaloba na plnění, resp. zaplacení dlužné částky. Jak takovou žalobu podat a jak následně probíhá vymáhání dluhu na nájemném jsme pro vás sepsali v článku „Dlužné nájemné – jak na vymáhání dluhu na nájemném?“.

Pokud se naopak nájemce nechce vystěhovat, pronajímatel může situaci řešit až žalobou na vyklizení nemovitosti.

Rušení nočního klidu – mohu se obrátit na pronajímatele?

Porušování nočního klidu je zákonem o přestupcích považováno za přestupek proti veřejnému pořádku. Přesto, že není noční klid přímo vymezen zákonem, je doba nočního klidu často upravena jednotlivými obcemi. Pokud v bytě, který máte pronajatý ruší noční klid soused, který není vlastníkem bytu, obraťte se na pronajímatele. Ten je v případě opakovaného a podstatného obtěžování ostatních sousedů oprávněn dát takovému nájemci za určitých okolností výpověď a může tak vyřešit vzniklé sousedské spory.

Nájemní smlouva vzor

V případě, že se chystáte uzavřít nájemní smlouvu na byt, naši advokáti pro vás připravili obecný vzor nájemní smlouvy. Stažení vzoru je zcela zdarma.

Na webu Verdikto.cz naleznete také online právní poradnu. Odpověď na právní či daňový dotaz obdržíte do 24 hodin, a to pouze za částku 99 Kč. S jakým typem dotazů jsme již pomohli tisícům klientů si můžete přečíst na našem blogu. Vedle odborných článků na nejrůznější témata na blogu naleznete také reálné situace, kterými se naši advokáti v právní poradně Verdikto zabývali.

4 KOMENTÁŘE

  1. Pronajímatel mi chce od příštího měsíce zvýšit z ničeho nic nájem kvůli inflaci. Když nebudu souhlasit vyhrožuje mi výpovědí. Může si to dovolit nebo na to nemá právo? Děkuji! JH

    • Dobrý den, děkuji za dotaz. Pokud nemáte v nájemní smlouvě sjednanou tzv. inflační doložku, jednání pronajímatele určitě není správné. Pronajímatel vám nemůže zvýšit nájem jen tak z ničeho nic. Zvyšování nájmu musí splňovat konkrétní podmínky. Pronajímatel vám může jednou ročně zvýšit nájem, a to právě o míru inflace, jen pokud jste si inflační doložku ve smlouvě sjednali. Pokud inflační doložku ve smlouvě nemáte, může vám pronajímatel zvýšit nájem maximálně o 20% za tři roky a zároveň maximálně do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Pokud chtěla vaši situaci posoudit advokátem, můžete využít právní poradnu zde: https://www.verdikto.com/pravni-poradna Advokát vám odpoví do několika hodin :). Děkuji a přeji hezký zbytek dne. Jakub za tým Verdikto

    • Dobrý den, Evo, děkuji za dotaz. Určitě, rádi Vám nájemní smlouvu zkontrolujeme a upozorníme na případná rizika. Kontaktujte nás prosím na info@verdikto.cz s bližšími informacemi. S advokátem specializujícím se na právo nemovitostí a bytové právo Vás následně propojíme. Děkuji a v případě dotazů jsme k dispozici. Jakub za tým Verdikto

Přidat komentář

Vyplňte prosím Váš komentář
Vyplňte prosím své jméno

Nejčtenější články

Nejnovější články

Další články