Může se to stát každému pronajímateli, na první pohled bezproblémový nájemce rázem přestane platit nájem, nereaguje a vy jste v situaci, kdy ho potřebujete z bytu vystěhovat. Jak v takové situaci postupovat, jak funguje žaloba na vyklizení nemovitosti a kdo je oprávněn ji k soudu podat, a co dělat, když se nájemce odmítá vystěhovat? Odpovědi na tyto a další související dotazy jsme pro vás připravili v novém článku.
- Co vše se řadí mezi nemovité věci?
- Vystěhování nájemce – než podáte žalobu na vyklizení nemovitosti
- Žaloba na vyklizení nemovitosti – kdy a jak ji podat?
- Samotné vyklizení nemovitosti, jak probíhá?
Věci nemovité – co vše se řadí pod nemovité věci?
Úvodem nám dovolte seznámit vás se základní terminologií. Když se řekne nemovitost, zřejmě si každý z nás něco představí; někdo dům a někdo pole. Co všechno ale může být věcí nemovitou?
Zákon přímo vyjmenovává, co může být věcí nemovitou – jedná se o pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, věcná práva k nim (například zástavní právo), a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon.
Dá se říci, že podle občanského zákoníku se domy jako takové nepovažují za samostatnou nemovitou věc, nýbrž se považují za součást nemovité věci – pozemku.
Pro účely tohoto článku je tedy důležité, že za věc nemovitou se považují jakékoliv pozemky a jejich součásti, resp. domy postavené na těchto pozemcích, a také domy, které byly postaveny před účinností nového občanského zákoníku (rok 2014) a nejsou součástí pozemku, nýbrž stojí samostatně jako věci nemovité.
Tedy žalobou na vyklizení nemovitosti se můžete domáhat vyklizení jak bytu, tak také domu i samostatného pozemku.
Vystěhování nájemce
Vlastník nemovitosti je ze zákona oprávněn přenechat nemovitost k užívání někomu jinému, resp. smí s takovou osobou, které chce svoji nemovitost přenechat k užívání, uzavřít nájemní smlouvu. A je irelevantní, zda se jedná o nájemní smlouvu k bytu, domu, nebo k holému pozemku, ač k vypůjčení pozemku se používají spíše pachtovní smlouvy, potažmo existuje také možnost zřízení práva stavby k pozemku.
Nájemní smlouvy se uzavírají na dobu určitou i neurčitou. V obou případech je však nájemci dána doba, po kterou se má vystěhovat. To ovšem za předpokladu, že se vystěhuje dobrovolně. Může se ale stát, že nájemce se, ať už z jakéhokoliv důvodu, odmítne vystěhovat a nebude mít žádný právní titul (jako např. nájemní smlouvu), který by jej opravňoval k setrvání v nemovitosti.
Co tedy v takové situaci dělat? Mohlo by vás napadnout (a určitě jste to již od někoho jako doporučení slyšeli) vyměnit zámky a nájemce zkrátka do bytu nepustit. Takový počin by však vlastníkovi bytu mohl přivodit trestní stíhání. Ač se tato skutečnost může zdát na první pohled jakkoliv nespravedlivá, je nutno ji respektovat a využít možnosti domáhat se svých práv u soudu. Výměnu zámků vám tak v tomto případě určitě nedoporučujeme.
Potřebujete se poradit?
Využijte právní poradnu Verdikto. Odpověď advokáta obdržíte do 24 hodin.
Než podáte žalobu na vyklizení nemovitosti
Než podáte žalobu na vyklizení bytu či jiné nemovitosti k soudu, je nutné nájemce k samotnému vyklizení bytu vyzvat. Nájemce má povinnost vyklidit předmětnou nemovitost nejpozději v poslední den výpovědní doby nebo ke dni, na kterém se s pronajímatelem domluvili. Po tomto dni by měl vlastník nájemce písemně vyzvat k vyklizení bytu.
Výzva by měla obsahovat označení obou stran (nájemce, resp. označení osoby, která neoprávněně obývá nemovitost a vlastníka nemovitosti) tak, aby bylo jasné kdo komu výzvu adresuje a dále pak datum, do kdy se měl nájemce (používejme i nadále označení „nájemce“, i když se již o nájemce nejedná, neboť nájemní smlouva je již skončená) vystěhovat a to, co vlastník po nájemci žádá a ideálně poskytnout nájemci náhradní lhůtu k plnění. Tedy například uvést, že vlastník nemovitosti tímto poskytuje náhradní lhůtu k plnění, tj. k vystěhování, a žádá, aby se daná osoba vystěhovala do sedmi dnů od doručení této výzvy.
Kopii výzvy si určitě ponechte, stejně jako podací lístek, popř. doručenku od pošty pro případ následného soudního sporu.
Jestliže ani taková výzva nájemci nezařídí jeho vystěhování a tento nadále setrvává v nemovitosti, pak vlastníkovi nemovitosti nezbývá, než domáhat se svého práva u soudu. Jedinou možností je tak žaloba na vyklizení bytu/domu, resp. nemovitosti. Jak postupovat v situaci, kdy nájemce neplatí nájem si můžete přečíst v samostatném článku.
Žaloba na vyklizení nemovitosti
Žaloba na vyklizení nemovitosti by měla být poslední možností, když se strany nezvládnout dohodnout mezi sebou. Ideálním případem ukončení nájemního vztahu je, když po uplynutí výpovědní doby se nájemce vystěhuje a předá klíče od nemovitosti vlastníkovi a tím se celá věc skončí.
Na druhé straně tohoto příjemného scénáře však stojí možnost, kdy se nájemce nehodlá po uplynutí výpovědní doby odstěhovat, nereaguje na výzvy, celá věc se dostane k soudu, který pravomocně rozhodne a vyklizení nemovitosti pak vymáhá exekutor.
Kdy lze žalobu použít?
Nejprve se musíme ptát, kdy lze takovou žalobu podat. Rozhodně ji nelze podat, jestliže existuje právní titul, na základě něhož nájemce nemovitost obývá, jen s odůvodněním, že vlastníkovi už se zkrátka nelíbí, že nájemce nemovitost obývá. Není-li vlastník nemovitosti spokojen s nájemcem, prvním krokem je ukončení nájemní smlouvy.
Žalobu lze podat až v případě, že se nájemce odmítá vystěhovat. Dále pak také v případech, kdy se nájemce sice vystěhoval, ale v nemovitosti nechal jeho věci.
V praxi dochází k případům, kdy nájemce do domu nastěhuje různé nepoužitelné věci nebo na zahradu náležející k domu nastěhuje věci, jejichž vyklizení pro vlastníka znamená neúměrné zatížení, jak pracovní, tak i finanční. Právě v takových případech je na místě žaloba na vyklizení.
Žaloba na vyklizení bytu či domu – obecně také žaloba na vyklizení nemovitosti je procesním prostředkem ochrany subjektivních práv člověka a je realizací jeho práva domáhat se ochrany jeho práv u nestranného a nezávislého soudu.
Žaloba se podává k okresnímu soudu, v jehož obvodu má žalovaný bydliště. V žalobě je kromě obecných náležitostí nutno doložit vlastnické právo k nemovitosti, o jejíž vyklizení žádáte (výpisem z katastru nemovitostí), dále pak snahy o to vyřešit věc „po dobrém“, resp. to, že jste nájemce písemně vyzývali k vystěhování, že mu byla ještě nad rámec poskytnuta náhradní lhůta k vystěhování a také soudu navrhnout, jak si přejete, aby ve vaší věci rozhodl.
Kromě toho je také nutné zaplatit soudní poplatek, a to v příslušné výši. Za konkrétní předmět řízení se platí příslušný soudní poplatek vždy buď v kolcích, anebo přímo na účet soudu.
Vyklizení nemovitosti
Jakmile soud rozhodne o tom, že žalovaný (tedy nájemce) je povinen vyklidit byt, určí také lhůtu, v níž musí k vyklizení dojít. Jestliže žalovaný nepodá proti soudnímu rozhodnutí odvolání, rozhodnutí nabyde právní moci. Tehdy je žalovanému povinnost vyklidit nemovitost uložena přímo soudem a musí ji splnit do patnácti dnů od právní moci rozsudku (lhůtu může soud určit i delší, nikdy ale kratší). Nevyklidí-li nemovitost ve lhůtě k tomu určené, nabude rozsudek soudu i vykonatelnosti. V ten okamžik se rozhodnutí stává exekučním titulem.
Vlastník nemovitosti je tak oprávněn obrátit se na exekutora nebo podat návrh na soudní výkon rozhodnutí. Exekutor obvykle poskytne nájemci další lhůtu k dobrovolnému vyklizení a až teprve, když tato uplyne marně, dojde na samotné vyklizení nemovitosti.
Z klasického nájmu se tak pro vlastníka bytu může stát nekonečné papírování. Ledasčemu se dá předejít uvážlivým výběrem nájemce a tam kde nepomůže instinkt, doporučujeme k nájemní smlouvě připojit ještě doložku vykonatelnosti, která vám ušetří čas s řízením u soudu a zajistí, že se můžete obrátit rovnou na exekutora. Pokud si nevíte rady, jak doložku vykonatelnosti v nájemní smlouvě použít, neváhejte se na nás obrátit, rádi vám pomůžeme.
Vystěhování nájemce
Pronajímáte byt a váš nájemce se nechce po ukončení nájmu z bytu vystěhovat? Pomůžeme vám.
Na webu Verdikto.cz naleznete také online právní poradnu. Odpověď na právní či daňový dotaz obdržíte do 24 hodin, a to pouze za částku 99 Kč. S jakým typem dotazů jsme již pomohli tisícům klientů si můžete přečíst na našem blogu. Vedle odborných článků na nejrůznější témata na blogu naleznete také reálné situace, kterými se advokáti v právní poradně Verdikto zabývali.