NemovitostiKdy hradí opravy v bytě nájemce a kdy pronajímatel?

Kdy hradí opravy v bytě nájemce a kdy pronajímatel?

Častým kritériem pro výběr pronajímaného bytu nájemcem je právě jeho vybavení, které pronajímatel v bytě ponechává k užívání. Ať už se jedná o spotřebiče jako je lednička, pračka, myčka či sporák s mikrovlnou troubou, někdy v bytě zůstává dokonce i televizor.  Co ale dělat v případě, že se tyto spotřebiče v nájemním bytě či jiné zařízení porouchají? Musí nájemce tyto opravy v bytě zaplatit nebo může chtít po pronajímateli, aby zakoupil spotřebič nový? Dle občanského zákoníku totiž nese nájemce odpovědnost za běžnou údržbu bytu a zároveň má provádět i drobné opravy související s užíváním nájemního bytu.

Jak je definována běžná údržba?

Běžnou údržbou bytu se rozumí udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení bytu, které se provádí obvykle při užívání bytu. Jde zejména o malování, opravu omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn a čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům. Dále se běžnou údržbou rozumí udržování zařízení bytu ve funkčním stavu, pravidelné prohlídky, kontrola funkčnosti termostatických hlavic s elektronickým řízením, kontrola funkčnosti hlásiče kouře včetně výměny zdroje, kontrola a údržba vodovodních baterií s elektronickým řízením.

Vládní nařízení – kdo hradí běžnou údržbu?

Občanský zákoník ukládá pronajímateli, aby udržoval pronajatý byt ve stavu způsobilém k užívání. Ovšem zároveň stanoví, že je to nájemce, kdo v bytě provádí a hradí běžnou údržbu a drobné opravy. Co vše spadá pod pojem běžná údržba a drobné opravy, upřesňuje zvláštní nařízení vlády výčtem konkrétních činností i finančními limity.

Definicí údržby a oprav nájemního bytu se zabývá speciální vládní nařízení, ve kterém je konkrétně stanoveno, co platí pronajímatel a do jaké míry opravy v bytě hradí nájemce. Za drobné opravy bytu spojené s jeho užíváním, které platí nájemce, se považují:

  • opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt,
  • opravy jednotlivých částí dveří a oken a jejich součástí, kování a klik, výměny zámků včetně elektronického otevírání vstupních dveří bytu a opravy kování, klik, rolet a žaluzií u oken zasahujících do vnitřního prostoru bytu,
  • výměny a opravy elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení, zejména vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí, signálů analogového i digitálního televizního vysílání a výměny zdrojů světla v osvětlovacích tělesech, opravy zařízení pro příjem satelitního televizního vysílání, opravy audiovizuálních zařízení sloužících k otevírání vchodových dveří do domu, opravy řídících jednotek a spínačů ventilace, klimatizace a centrálního vysavače, opravy elektronických systémů zabezpečení a automatických hlásičů pohybu,
  • výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt,
  • opravy a výměny uzavíracích armatur na rozvodech vody s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, výměny sifonů a lapačů tuku,
  • opravy a certifikace bytových měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění a opravy a certifikace bytových vodoměrů teplé a studené vody, opravy hlásičů požáru a hlásičů kouře, opravy regulátorů prostorové teploty u systémů vytápění umožňujících individuální regulaci teploty,
  • oprava vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní; u zařízení pro vytápění se za drobné opravy považují opravy kamen na pevná paliva, plyn a elektřinu včetně kouřovodů, kotlů etážového topení na elektřinu, kapalná a plynná paliva včetně kouřovodů a uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení; nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení,
  • výměny drobných součástí předmětů uvedených v předchozím odstavci.

Kdy hradí opravy v bytě nájemce a kdy pronajímatel?

Uvedené nařízení stanovuje i roční limit nákladů, které nájemce může na drobné opravy bytu vynaložit. Za drobné opravy se považují i další opravy bytu nestanovené v tomto nařízení, jestliže však náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1.000,- Kč. Náklady na dopravu a jiné náklady spojené s opravou se do nákladů na tuto opravu nezapočítávají a hradí je nájemce.

Dále je v nařízení stanoveno, že pokud by vynaložený součet nákladů za drobné opravy přesáhl v kalendářním roce částku rovnající se 100 Kč/m² podlahové plochy pronajatého bytu, je takové opravy v bytě povinen hradit pronajímatel. Podlahovou plochou bytu rozumíme součet podlahových ploch bytu a všech prostorů, které jsou s bytem užívány, a to i mimo byt, pokud jsou užívány výhradně nájemcem bytu. Jedná se o podlahovou plochu sklepů, které nejsou místnostmi, a podlahovou plochu balkonů, lodžií a teras se započítává pouze jednou polovinou.

Například, u bytu o velikosti 80 metrů čtverečních se šestimetrovým balkonem je tedy roční limit nákladů na drobné opravy 80 x 100 korun za podlahovou plochu bytu a 3 x 100 korun za polovinu podlahové plochy balkonu. Roční náklady drobných oprav nájemního bytu by tedy neměly přesáhnout 8.300,- Kč.

Potřebujete se poradit?

Využijte právní poradnu Verdikto. Odpověď advokáta obdržíte do 24 hodin.

Poradit se s právníkem

Oprava myčky v nájemním bytě

Oprava pračky ani myčky není v nařízení zmíněna, tudíž v případě, že náklady na opravu daného spotřebiče budou přesahovat 1.000,- Kč, je pronajímatel povinen zajistit opravu daného spotřebiče (ať už se jedná o jakýkoliv) na své náklady. 

Kdo hradí opravu plynového kotle?

Hned na začátek je potřeba vymezení pojmu revize a servisní prohlídka či kontrola plynového kotle. Povinností pronajímatele je zajištění řádné revize kotle, kdežto povinností nájemce je zajištění a hrazení servisní prohlídky. Revizi kotle provádí zpravidla při jeho uvedení do provozu kvalifikovaný revizní technik. Jejím účelem je kontrola správného zapojení kotle a zabránění úniku plynu. Oproti tomu servisní prohlídky provádí servisní technik, který kontroluje, zda plynový kotel řádně funguje, a provádí údržbu spočívající v mazání, čištění či seřizování. Nájemce tedy hradí náklady na servisní prohlídky plynového kotle. Pořídit nový plynový kotel v případě rozbití či vady toho starého má pronajímatel, ale ten by mohl požadovat po nájemci částečnou úhradu jeho ceny, pokud by zanedbal jeho údržbu!

Kromě údržby plynového kotle je také důležité zajistit údržbu bojleru. Jeho kontrolu má podle zákona zajistit nájemce.

Nejlepším a nejjednodušším řešením je sepsat přímo do nájemní smlouvy, jaké konkrétní vybavení dává pronajímatel nájemci do nájmu a za jakých podmínek, tedy kdo má zajistit jejich případnou opravu či výměnu. Výčet vybavení v pronajatém bytě se může uvést i do předávacího protokolu, jehož přílohy mohou tvořit i fotografie stavu vybavení, které se spolu s bytem předává.

Přidat komentář

Vyplňte prosím Váš komentář
Vyplňte prosím své jméno

Nejčtenější články

Nejnovější články

Další články