Dlužné nájemné – jak na vymáhání dluhu na nájemném?

Co je to nájemné, kdy se hradí a na koho se obrátit nebo co dělat, když nájemce neplatí nájem? Můžeme se svého nároku na úhradu nájemného (dlužné nájemné) domáhat u soudu? A jak vymáhání dluhu na nájemném probíhá? Odpovědi na tyto otázky jsme pro vás připravili v tomto článku.

• Nájemní smlouva a povinnost hradit nájem
• Zvyšování nájemného – kdy vám může pronajímatel zvýšit nájem?
• Dlužné nájemné – dluží vám nájemce peníze za nájem? Jak postupovat?
• Jak probíhá vymáhání dluhu na nájemném?

Nájemní smlouva

Je-li předmětem našeho zájmu nájem, pak nutně hovoříme o (uzavřené) nájemní smlouvě. Nájemní smlouvou se pronajímatel (vlastník té které nemovitosti) zavazuje přenechat nájemníkovi, resp. podle nové právní úpravy nájemci, svou nemovitost k užití dlouhodobě. Pokud by se jednalo o využití krátkodobé, nemluvíme o nájmu, ale o ubytovacích službách. Dvě strany nájemního vztahu tedy nazýváme pronajímatel a nájemce (popř. nájemník podle staré právní úpravy). Pokud vás zajímá, jak se liší nájemní smlouva od podnájemní smlouvy, připravili jsme pro vás samostatný článek.

Nájemné

Povinnost hradit nájemné vzniká nájemci přímo ze zákona. To znamená, že pokud není nájemní smlouvou vyloženě stanoveno, že je nájem bezúplatný, pak vzniká nájemci povinnost nájemné hradit, a to i v případě, že výše nájemného nebyla nájemní smlouvou stanovena.

Ideální situace je taková, že si strany přímo v nájemní smlouvě sjednají pevnou částku, která se bude měsíčně hradit ze strany nájemce pronajímateli. Období může být zvoleno i jinak než v rozsahu jednoho měsíce. Obecně se však má za to, že s nájemné sjednává za jeden měsíc.

Jestliže však v nájemní smlouvě takové ujednání chybí, nezakládá to nijak její neplatnost. Strany mohou k již uzavřené nájemní smlouvě uzavřít ještě dodatek, v němž bude výše nájmu dodatečně stanovena.

V případě, že se strany nemohou na výši nájemného domluvit, vzniká pronajímateli právo na nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek.

Zvyšování nájemného – může vám pronajímatel zvýšit nájem?

Dále si strany mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného. Nebylo-li takové zvyšování smlouvou sjednáno a nebylo-li ani výslovně vyloučeno, může pronajímatel písemně po 12 měsících od uzavření smlouvy poprvé a pak každých 12 měsíců navrhnout zvýšení nájemného. Pokud s návrhem nájemce souhlasí, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné tak, jak bylo navrženo ze strany pronajímatele.

Strany si také mohou ujednat, že nájemce bude zároveň s nájemným hradit zálohy nebo náklady služeb, které zajišťuje pronajímatel, typicky služby za připojení vody, plynu nebo elektřiny.

Dlužné nájemné – dluží vám nájemce peníze za nájem?

Splatnost nájemného má být určena nájemní smlouvou. Jestliže ve smlouvě není stanoven den splatnosti měsíčního nájemného, bere se za tento den vždy pátý den v příslušném kalendářním měsíci. Nájemné se totiž má platit předem na příslušný měsíc.

Nezaplatil-li nájemce nájemné po dobu alespoň tří měsíců, porušuje tak své povinnosti sjednané nájemní smlouvou a pronajímatel je oprávněn nájemní smlouvu vypovědět, a to s tříměsíční výpovědní dobou.

Obecně se tedy dá říci, že vypovědět nájemní smlouvu lze až poté, co nájemce hrubě porušuje své povinnosti smlouvou stanovené. Tedy až pokud alespoň tři měsíce nezaplatil nájemné. Tato skutečnost však nijak nezakládá možnost domáhat se práva na dlužném nájemném u soudu, ačkoliv nájemní vztah stále trvá.

Výzva k úhradě nájemného

Je-li nájemce v prodlení, je vhodné poslat mu výzvu k úhradě dluhu, v níž je stanovena náhradní (a přiměřená) doba splatnosti dlužné částky. Nájemce je v prodlení ode dne následujícího po dni, kdy byla dlužná částka splatná.

Například, byla-li částka splatná 5. 5., pak od 6. 5. je nájemce s platbou v prodlení.

Jestliže není s nájemcem rozumná domluva, je opakovaně v prodlení s platbami za nájemné a ani v náhradní poskytnuté lhůtě k plnění ničeho neuhradí, může být vhodným řešením podat na nájemce žalobu k soudu.

Žaloba na zaplacení nájemného

Podání žaloby k soudu by vždy mělo být až tou poslední možností, jestliže není žádná jiná možnost, jak by se strany mohly dohodnout tak, aby to bylo ku prospěchu jim oběma.

Zároveň však, když nájemce neplatí nájem, není jiná možnost, jak se po něm legálně domoci svého práva na dlužné nájemné, než právě tak, že je podána žaloba na plnění.

Pronajímatel tedy zašle nájemci výzvu k úhradě dluhu s náhradní lhůtou k plnění. Ta uplyne marně, nájemce nájemné neuhradí. Poté, ještě než zahájí řízení u soudu, zašle pronajímatel nájemci tzv. předžalobní výzvu, jíž je stanovena další náhradní lhůta k plnění a která předestírá, že nebude-li plněno dobrovolně, bude se pronajímatel domáhat svého práva u soudu.

Když i tato lhůta uplyne marně, pronajímatel může podat návrh na zahájení řízení u soudu, resp. žalobu (ke kterému soudu žalobu podat?). V žalobě popíše nastalou situaci, předestře, čeho se podanou žalobou domáhá a navrhne soudu, jak by měl rozhodnout. Za žalobu je soudu potřeba uhradit soudní poplatek.

Úroky z prodlení

Pronajímatel, resp. jestliže je započato soudní řízení, označení stran se mění z pronajímatele na žalobce a z nájemce na žalovaného, je oprávněn požadovat úroky z prodlení. Úrok z prodlení je něco jiného než úroky sjednávané ve smlouvách. Nárok na úrok z prodlení plyne přímo ze zákona. Žalobce se jej může vůči žalovanému domáhat od prvního dne prodlení, jakožto jisté náhrady za to, že musel čekat na to, až požadovanou částku nájemného dostane.

O přiznání úroku z prodlení je však potřeba soudu říci, resp. v žalobě uvést, že kromě dlužného nájemného žalobce žádá i zákonný úrok z prodlení, soud jej nepřiznává bez návrhu.

Rozhodnutí soudu

Pokud soud rozhodne ve prospěch žalobce, žalovaný je povinen plnit, tj. uhradit nájemné a popř. i zákonné úroky z prodlení a rovněž náklady řízení (pokud o ně bylo žalobou požádáno a soud žalobě v tomto rozsahu vyhověl).

Vykonatelné rozhodnutí soudu se stává exekučním titulem. Jestliže žalovaný nehradil, ač mu to bylo rozsudkem soudu uloženo, může žalobce (nyní již oprávněný), vůči žalovanému (nyní již povinnému) vymáhat dlužnou částku prostřednictvím exekutora (a zahájit tak vymáhání dluhu na nájemném).

Vymáhání dluhu na nájemném

Vymáhání dlužného nájemného se v důsledku může uskutečnit buď prostřednictvím exekutora, nebo prostřednictvím soudu. Toto rozhodnutí závisí na oprávněném.

Pokud je daný nájemce majetný a má příjmy, situace je z krátkodobého hlediska řešitelná. Exekutor nařídí exekuci, obstaví všechen majetek dlužníka a vybere způsob, jímž povede exekuci, např. srážkami ze mzdy. Výtěžkem z exekuce se nejprve pokryjí náklady exekutora a poté pohledávka oprávněného. Co dělat v případě, kdy se nájemce nechce vystěhovat si můžete přečíst v samostatném článku.

Mezitím už pronajímatel dal nájemci z bytu výpověď pro hrubé porušování nájemcových povinností (neplacení nájemného) a konečně se domohl i dlužného nájemného. A až bude nájemní smlouvu uzavírat příště, možná by měl zvážit možnost přidat do nájemní smlouvy doložku vykonatelnosti, která ušetří veškerý čas strávený v souvislosti se soudním řízením a umožní vymáhat dlužné nájemné rovnou prostřednictvím exekutora.

Přidání doložky vykonatelnosti přímo do nájemní smlouvy lze jedině doporučit. Pokud si nejste jisti, jak doložku využít, rádi vám pomůžeme.

Na webu Verdikto.cz naleznete také online právní poradnu. Odpověď na právní či daňový dotaz obdržíte do 24 hodin, a to pouze za částku 99 Kč. S jakým typem dotazů jsme již pomohli tisícům klientů si můžete přečíst na našem blogu. Vedle odborných článků na nejrůznější témata na blogu naleznete také reálné situace, kterými se advokáti v právní poradně Verdikto zabývali.