Smlouva o realitním zprostředkování je typicky zprostředkovatelská smlouva upravená obecně v ust. § 2445 – 2554 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. S účinností zák. č. 39/2020 Sb., zákon o realitním zprostředkování, ve znění pozdějších předpisů (dále jen jako „Realitní zákon“) jsou však na ni kladeny specifické požadavky, které byste před jejím uzavřením měli znát.
Úvodem je třeba upozornit, že Realitní zákon je poměrně nejednoznačně formulovaný. Smlouva o realitním zprostředkování a její definice v Realitním zákoně bohužel moc nereflektují, jak většinou prodej nemovitostí probíhá. V praxi jsou typicky uzavírané trojstranné smlouvy (např. rezervační smlouva, smlouva o složení rezervační zálohy apod.), jejímiž účastníky jsou prodávající, realitní zprostředkovatel i kupující, avšak předmětem této smlouvy již není realitní zprostředkování, jako takové, ale utvrzení zájmu zájemce a zajištění uzavření kupní smlouvy na nemovitost (např. prostřednictvím smluvní pokuty). Použijí se v daném případě specifika smlouvy o realitním zprostředkování podle Realitního zákona? Přesnou odpověď na tuto otázku nám poskytne až rozhodovací praxe soudů, avšak dle našeho mínění se příslušná ustanovení (§ 9 – § 12) Realitního zákona uplatní i v těchto případech.
Náležitosti smlouvy
Nyní již k samotným náležitostem smlouvy o realitním zprostředkování. Pamatujte, že je třeba ji vždy uzavřít písemně a zároveň, nesmí být obsažena na stejné listině jako zprostředkovávaná smlouva, tedy kupní smlouva.
Co tedy nutně musí obsahovat:
- a) popis převáděné nemovitosti (či pronajímané aj.), pokud však v tu dobu ještě není známa, musíte ji popsat alespoň obecně, aby bylo zřejmé, co konkrétně je tedy předmětem smlouvy,
- b) výše kupní ceny/ nájemného, popříp. způsob jejich určení; opět, pokud výše kupní ceny není známa je potřeba ji popsat alespoň obecně (můžete např. uvést cenové rozmezí kupní ceny),
- c) výše provize realitního zprostředkovatele nebo způsob jejího určení (např. procenta pro realitního zprostředkovatele z kupní ceny nemovitosti apod.).
Pozor, pokud smlouva o realitním zprostředkování nebude písemná nebo nebude obsahovat shora uvedené 3 náležitosti, může se zájemce dovolávat její neplatnosti. Dbejte tedy na dodržování obou požadavků, abyste předešli případným nepříjemnostem hned zkraje.
Typickým zdrojem informací kupujícího o kupované nemovitosti je v praxi výpis z katastru nemovitostí, kde je příkladem uvedeno: (i) identifikace vlastníků nemovitosti, (ii) přesný popis nemovitosti, (iii) zda na nemovitosti vázne nějaké právní omezení vlastnického práva (zejm. věcná břemena, zástavní práva, předkupní práva), (iv) zda ohledně vlastnictví nemovitosti nebyla podána určovací žaloba apod. Realitní zákon na tuto praxi reaguje uložením povinnosti realitnímu zprostředkovateli, poskytnout kupujícímu výpis z katastru nemovitostí k nemovitosti (pokud nelze, pak k pozemku, jehož je součástí). Tento výpis nesmí být starší, než 3 dny (postačí pouhý výtisk z dálkového přístupu), pokud však výpis nepředá, kupující je oprávněn odstoupit od smlouvy o realitním zprostředkování do 14 dnů od jejího uzavření.
Jaké další povinnosti ukládá realitní zákon?
Realitní zákon dále ukládá realitnímu zprostředkovateli i jiné informační povinnosti vůči kupujícímu jako např. povinnost předat kupujícímu informace o konkrétních závadách (havarijní stav, nutné opravy apod.) a omezeních váznoucích na zprostředkovávané nemovitosti (věcné břemeno, zástavní právo aj.), a to nejpozději již při samém uzavření smlouvy o realitním zprostředkování. Opět pod sankcí možnosti odstoupení kupujícím od této smlouvy o realitním zprostředkování. Realitní zákon totiž předpokládá, že realitní zprostředkovatel jako profesionál v oboru o těchto závadách/omezeních věděl nebo vzhledem ke své odbornosti měl vědět.
V případě, kdy jsou nemovitost a výše kupní ceny za ni ujednány ve sml. o realitním zprostředkování obecným způsobem (např. když kupující osloví realitního zprostředkovatele s žádostí o nalezení vhodné nemovitosti ke koupi/nájmu a zadá realitnímu zprostředkovateli pouze obecné parametry o požadované nemovitosti a kupní ceně za ni), musí realitní zprostředkovatel předložit kupujícímu výpis z katastru nemovitostí a informace o závadách/omezeních váznoucích na nemovitosti do 14 dnů ode dne, kdy je realitnímu zprostředkovateli/kupujícímu tato nemovitost, resp. předmět převodu, známa.
Ochrana spotřebitele
Realitní zákon věnuje speciální pozornost i vyšší ochraně spotřebitelů v postavení zájemce, z nichž si ty nejdůležitější podrobněji rozebereme níže:
- Výpověď
Je stanovena maximální délka výpovědní doby u smluv na dobu neurčitou, a to na 1 měsíc. Smluvní strany si mohou libovolně výpovědní dobu prodloužit či zkrátit, ale pozor, musí to být ve smlouvě uzavřené na dobu určitou (uzavřené např. na 1 měsíc či 1 rok).
- Zakázaná ujednání se spotřebitelem
Smlouva o realitním zprostředkování nesmí obsahovat výslovnou povinnost spotřebitele uzavřít onu zprostředkovávanou smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.
- Výhradní realitní zprostředkování aneb „exkluzivní zprostředkovatelská smlouva“
Jde o ujednání, které se vztahuje ke konkrétní nemovitosti/nájmu a které omezuje spotřebitele v možnosti uzavřít ohledně toho samého smlouvu o realitním zprostředkování s jiným realitním makléřem/společností. Zároveň, „exkluzivita“ bere spotřebiteli možnost uzavřít zprostředkovávanou smlouvu (kupní, sml. o nájmu) bez součinnosti toho daného realitního zprostředkovatele. Proto dbejte opravdu zvýšené opatrnosti při sjednávání exkluzivity.
Realitní zákon exkluzivitu reguluje, a to maximální dobou, na kterou lze sjednat. Maximálně si tedy exkluzivitu můžete sjednat na 6 měsíců, ale to není konečná, tato doba lze opakovaně prodlužovat.
- Provize realitního zprostředkovatele
Právo na provizi realitnímu zprostředkovateli vzniká nejdříve dnem uzavření zprostředkovávané (kupní) smlouvy. Nebo až dnem splnění odkládající podmínky její účinnost, tj. v praxi nejčastěji úhrady kupní ceny do úschovy. Pozor, Realitní zákon stanovuje výjimku, kdy splatnost provize může nastat dříve, a to k okamžiku obstarání příležitosti zájemce k uzavření zprostředkovávané (kupní) smlouvy. Tuto výjimku je však potřeba si výslovně s realitním zprostředkovatelem ve smlouvě ujednat.
V praxi je běžné, že ve spoustě časově náročnějších případů požaduje realitní zprostředkovatel zálohu na provizi. I zde Realitní zákon spotřebitele chrání. Tato záloha na provizi nesmí být ujednána vyšší, než činí dvě třetiny z celkové výše sjednané provize.
Chystáte se uzavřít smlouvu o realitním zprostředkování?
Neváhejte a obraťte se na nás. Rádi Vám takovou smlouvu připravíme a vyšperkujeme podle Vašich požadavků nebo ji jen zkontrolujeme, abyste po jejím podpisu nebyli něčím nepříjemně překvapeni. Smlouva o realitním zprostředkování na Verdikto.cz.
Přečtěte si i další články a případy na Verdikto.cz.