NemovitostiSmlouva o zřízení věcného břemene

Smlouva o zřízení věcného břemene

Věcná břemena, nejste si jisti, co si pod pojmem představit? Možná vám více řekne právo nezbytné cesty nebo právo na svod dešťové vody. V obou případech se jedná o tzv. služebnosti. Je věcné břemeno to samé co služebnost? Jak se zřizuje, jak se jej lze zbavit nebo na co všechno lze služebnost zřídit? Jak by měla vypadat smlouva o zřízení věcného břemene a na co v ní nezapomenout? Na to vše vám odpovíme v následujícím článku.

Věcná břemena a služebnosti

Mluvíme-li o věcných břemenech, mluvíme o služebnostech a reálných břemenech. Věcné břemeno jednoduše řečeno znamená, že na věci (ať už se věcí myslí byt, pozemek, cesta, studna, …) vázne nějaké břemeno, tj. je obtěžkána právem někoho dalšího než jen právem vlastníka. A právě takovému břemenu, které vázne na té dané věci, se říká buď služebnost, nebo reálné břemeno, a to podle povahy povinnosti vlastníka.

Vlastník věci

Vlastnické právo si prošlo za svou existenci spoustou úprav. Můžeme říci, že dříve platilo často omílané „já jsem vlastník, já jsem pán“ a ačkoliv vlastnictví stále nazýváme „právní panství nad věcí“ už dávno nejsme neomezitelní páni.

Omezení vlastnického práva existuje hned několik. Věcná břemena jsou také omezením vlastnického práva a ne vždy vznikají z vůle vlastníka, jak bude vysvětleno níže.

Obecně vlastnické právo v sobě zahrnuje možnost s věci disponovat, užívat ji, resp. fakticky ji držet, požívat její plody a přírůstky a také možnost věc zničit. Zřízením služebnosti se tyto pravomoci vlastníka neruší, jen se omezují.

Tak například mluvíme-li o klasické služebnosti cesty, držba věci se nemění, pouze musí vlastník strpět, že věc bude užívat někdo další.

Vedla-li by tato cesta přes most, je omezeno právo vlastníka most zničit, protože je předmětem zřízené služebnosti.

Služebnosti

Princip služebnosti spočívá v tom, že vlastník musí ve prospěch toho, komu je služebnost zřízena něco trpět nebo se něčeho zdržet. Trpět ve smyslu strpět jednání jiné (další) osoby ve vztahu k vlastníkovi nebo jeho věci (např. vlastník musí strpět, že jiná osoba smí používat příjezdovou cestu, která je součástí pozemku vlastníka). Něčeho se zdržet naopak musíme vnímat ve smyslu zamezení určitému jednání (např. vlastník pozemku nesmí svádět dešťovou vodu blíž než 3 metry od hranice sousedního pozemku).

Služebnost lze zřídit k jakékoliv věci, která nenáleží mně jako zřizovateli služebnosti, vlastníka. To platí až na výjimku, kdy vlastník může zatížit svůj pozemek služebností ve prospěch jiného svého pozemku.

Potřebujete se poradit?

Využijte právní poradnu Verdikto. Odpověď advokáta obdržíte do 24 hodin.

Poradit se s právníkem

Služebnosti dále dělíme na služebnosti osobní a pozemkové. Osobní služebnosti, jak již jejich název vypovídá, se zřizují vždy ke konkrétní osobě a jsou s ní pevně spjaty. Znamenají, že konkrétní člověk má to dané právo na užívání věci cizí.

Kdežto pozemkové znamenají, že majitel toho kterého pozemku má právo užívat část pozemku jiného. Těchto pozemkových služebností existuje hned několik, ani v zákoně nejsou však uvedeny všechny.

Pozemkových služebností lze zřídit i několik najednou, pokud není novější právo na újmu právům starším, tj. zřízeným dříve. Nejznámějšími pozemkovými služebnostmi jsou:

  • služebnost inženýrské sítě
  • opora cizí stavby
  • služebnost okapu
  • právo na svod dešťové vody
  • právo na vodu
  • služebnost rozlivu
  • služebnost stezky
  • služebnost průhonu
  • služebnost cesty
  • právo pastvy

Dalším příkladem může být služebnost bytu. Ta se sjednává jako služebnost za účelem užívání bytu, přičemž vlastníku náleží právo volně nakládat se všemi částmi domu, na které se služebnost bytu nevztahuje, a nesmí mu být znesnadněn potřebný dohled.

Dalo by se říci, že se jedná v podstatě o takový nájem. Právně vzato má ale zřízení služebnosti bytu dalekosáhlejší účinky. Taková služebnost k bytu se musí zapsat do katastru nemovitostí, neboť je věcným právem, které jednoduše řečeno požívá vyšší ochrany, než právo, které je ujednáno mezi dvěma smluvními stranami jako tomu je v případě sjednání nájmu.

Reálná břemena

Na rozdíl od služebností, spočívají reálná břemena v konkrétním výkonu, nikoliv v tom se něčeho zdržet nebo něco strpět. Reálná břemena se zřizují pouze k věcem, které se zapisují do veřejných seznamů, např. typicky se tak jedná o věci zapsané v katastru nemovitostí, ale může jít také třeba o věci zapsané v leteckém rejstříku, neboť i tento je veřejným seznamem.

Reálné břemeno se zřizuje na omezený časový úsek. Pokud se má zřídit časově neomezené, je třeba hned na začátku ujednat podmínky vykoupení reálného břemene, aby za jeho trvání bylo možné zvrátit účinky jeho zřízení.

Zřízení věcného břemene

Věcná břemena obecně lze nabýt buď smlouvou, nebo pořízením pro případ smrti (závětí, dědickou smlouvou, dovětkem), vydržením, nebo rozhodnutí orgánu veřejné moci.

Jestliže se zřizuje věcné břemeno (to platí o zřízení služebnosti i reálného břemene) smlouvou k věci, která je zapsána do veřejného seznamu (např. k cestě vedoucí k pozemku), vzniká toto břemeno až v momentě, kdy je zapsáno do veřejného seznamu.

Smlouva o zřízení věcného břemene

Při zřizování věcných břemen je třeba myslet na pozdější neshody. Proto je vhodné, aby smlouva o zřízení věcného břemene vymezovala co nejpřesněji, v čem má daná služebnost nebo reálné břemeno spočívat, vymezit, na jak dlouhou dobu se zřizuje, zda se zřizuje za úplatu apod.

Nebudou-li tyto věci ve smlouvě o zřízení věcného břemene ujednány a nastane-li rozpor mezi stranami, může situace vést ke konečnému rozhodnutí soudu, který není ve věci zainteresován tolik, jako jsou smluvní strany, a proto se soudní rozhodnutí nemusí líbit ani jedné ze stran. Soud má rozhodovat podle místních zvyklostí a podle principu proporcionality, resp. pravidla „menší zatížení věci spíše, než větší“.

To proto je vhodné apelovat na smluvní strany, aby smlouva o zřízení věcného břemene obsahovala a upravovala co nejvíc možných situací a podmínek ošetří ony samy v jejich smlouvě.

Zřízení věcného břemene

Potřebujete zřídit právo cesty nebo jinou služebnost? Ozvěte se nám, rádi vám pomůžeme.

Nezávazně kontaktovat

Zánik služebnosti

Jak již bylo uvedeno, reálné břemeno zaniká buď uplynutím doby, na níž bylo sjednáno, anebo dohodou, popř. se na zánik reálných břemen užijí pravidla pro zánik služebností.

Služebnost zaniká tehdy, došlo-li k trvalé změně, pro niž už služebnost nemůže být vykonávána tak, jak bylo původně zamýšleno.

Služebnost zaniká také dohodou stran a rovněž i uplynutím doby, na níž byla sjednána. Služebnost lze dokonce sjednat tak, že služebnost zanikne, dosáhne-li nějaká jiná osoba určitého věku.

Tedy neplatí domněnka, že služebnost cesty zanikne, jakmile zemře člověk oprávněný z takové služebnosti. Právo cesty budou mít jeho dědicově, nebo v případě, že by nezemřel a pozemek jen prodal, bude ze služebnosti cesty oprávněn kupující.

Osobní služebnost pak zaniká smrtí osoby, v jejíž prospěch byla služebnost zřízena, pokud tedy nebylo smlouvou sjednáno, že tato služebnost může přejít i na dědice.

2 KOMENTÁŘE

  1. Dobrý den, jak postupovat v situaci, kdy je věcné břemeno člen rodiny vlastníka domu, který neustále ztrpčuje život vlastníkovi domu a celé jeho rodině?

    • Dobrý den, děkuji za Váš dotaz. Pro přesné posouzení situace by bylo potřeba znát více podrobností. Poprosím Vás o zaslání a bližší informace do právní poradny zde: https://www.verdikto.com/pravni-poradna Naši advokáti vše posoudí a následně Vám zašlou návrh možného řešení situace. Děkuji za pochopení a přeji hezký zbytek dne. S pozdravem Jakub za tým Verdikto

Přidat komentář

Vyplňte prosím Váš komentář
Vyplňte prosím své jméno

Nejčtenější články

Nejnovější články

Další články