Smlouva o smlouvě budoucí kupní 2022 – co by měla obsahovat?

Ať už kupujete či prodáváte nemovitost, je velmi pravděpodobné, že smlouva o smlouvě budoucí kupní bude jednou ze smluv, se kterou se při prodeji či nákupu nemovitosti setkáte. Co je účelem a v jaké situaci uzavírat smlouvu o smlouvě budoucí? Jak se liší smlouva o smlouvě budoucí kupní od rezervační smlouvy? A je možné od smlouvy o smlouvě budoucí odstoupit? Na všechny tyto otázky vám odpovíme v následujícím článku.

• Kupní smlouva na nemovitost
• Smlouva o smlouvě budoucí – obecně
• Smlouva o smlouvě budoucí kupní (2022)
• Proč smlouvu o smlouvě budoucí uzavřít?
• Náležitosti smlouvy o smlouvě budoucí kupní
• Co zahrnout do smlouvy o smlouvě budoucí
• Jak se liší smlouva o smlouvě budoucí od rezervační smlouvy na nemovitost?
• Odstoupení od smlouvy budoucí

Kupní smlouva na nemovitost

Kupní smlouva je jednou ze smluv, které zákon pojmenovává a určuje její náležitosti. Kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní. Kupující se na druhé straně zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu. Pokud vás zajímá vše ohledně samotné kupní smlouvy, pokračujte na samostatný článek „Kupní smlouva na nemovitost“.

Z takové definice je základ jasný. K čemu tedy slouží tzv. smlouva o smlouvě budoucí?

Smlouva o smlouvě budoucí

Se smlouvou o smlouvě budoucí se můžeme setkat např. v pracovněprávních vztazích. Tzv. smlouva o smlouvě budoucí pracovní bude v takovém případě upravovat především situace, kdy chce mít zaměstnanec jistotu, že s ním zaměstnavatel uzavře pracovní smlouvu, na které se dopředu domluvili. Zaměstnanec si tak „pojistí“, že ho budoucí zaměstnavatel na pozici přijme (tak, jak se domluvili) a zaměstnanec se tak nebude muset obávat dát výpověď z dosavadního pracovního poměru.

Smlouva o smlouvě budoucí pracovní však není příliš častá. Setkat se můžete také se smlouvou o smlouvě budoucí nájemní či darovací. Daleko využívanější je však tzv. smlouva o smlouvě budoucí kupní využívaná právě při koupi či prodeji nemovitosti.

Smlouva o smlouvě budoucí kupní (2022)

Jelikož je v současnosti pro většinu z nás velice obtížné dosáhnout z vlastních finančních prostředků na to, abychom si běžnou kupní smlouvou obstarali byt, dům nebo pozemek, je běžnou praxí, že lidé žádají banky o úvěry, hypotéky.

Pokud si tedy vezmete hypoteční úvěr, nastává situace, kdy svůj úvěr zajistíte zástavním právem k nemovitosti, kterou však v dané chvíli ještě nevlastníte. Na scénu proto přichází smlouva o smlouvě budoucí kupní, kterou si uzavření kupní smlouvy (v budoucnu) pojistíte.

Bankovní společnosti jsou zároveň ochotné akceptovat právě tuto smlouvu jako doložení účelovosti úvěru, o nějž osoba žádá. Úvěr tak tím pádem může být žadateli poskytnut, a jakmile se tak stane a žadatel disponuje potřebnými finančními prostředky, může dojít k uzavření samotné kupní smlouvy na nemovitost.

Proč smlouvu o smlouvě budoucí uzavřít?

Obecným účelem této smlouvy je „pojistit si“, že určité právní jednání či určitý závazek budou v budoucnu uzavřeny. Taková jistota přináší možnost na takové skutečnosti do budoucna zakládat a přináší také možnost počítat s takovou variantou a postavit na ní další obchody. Hlavní výhodou smlouvy o smlouvě budoucí je tedy fakt, že primární smlouvu, kterou máme v úmyslu uzavřít, nemusíme uzavřít okamžitě, ale můžeme s jejím uzavřením z nejrůznějších důvodů vyčkat. Bude však potvrzeno, že k budoucímu uzavření primární smlouvy musí (za splnění podmínek) dojít.

Zcela běžně se totiž do podobných smluv zapisuje jako jistá „pojistka“ ustanovení o tom, že pokud ta která strana odmítne tuto budoucí kupní smlouvu uzavřít, je povinna druhé smluvní straně uhradit pokutu v určité předem sjednané výši, např. 5 % z kupní ceny nemovitosti, což obvykle nebývá nízká částka. A tak si strany raději rozmyslí, zda od uzavření smlouvy odstoupí.

Náležitosti smlouvy o smlouvě budoucí kupní

Jak bylo již výše nastíněno, smlouva o smlouvě budoucí kupní se uzavírá mezi budoucím prodávajícím a budoucím kupujícím (každá z těchto stran může být samozřejmě zastoupena). Smlouvu o smlouvě budoucí si můžeme představit jako nějaký mantinel, v rámci něhož je ujednána další smlouva, resp. jsou položena základní ustanovení této smlouvy, ale tato ještě není účinná.

Jedná se o smlouvu, která nám říká, že v budoucnu bude uzavřena jiná smlouva, jejíž ustanovení jsou již – alespoň obecně – uvedena právě v této smlouvě o smlouvě budoucí.

Důležitou náležitostí takové smlouvy je její časové vymezení. Právě to jí dává schopnost zaručit určitou budoucnost, která bude realizovatelná. Tedy strany, které vědí, že v budoucnu uzavřou kupní smlouvu, a v současnosti ji ještě z nejrůznějších důvodů uzavřít nemohou, uzavřou smlouvu o smlouvě budoucí, v níž si stanoví, v jakém časovém úseku má dojít k uzavření předjednané kupní smlouvy. A jestliže si takový časový úsek nesjednají, ze zákona je tento stanoven na dobu jednoho roku. Jako jistá forma sjednání času může být také událost, k níž má dojít, např. dva měsíce ode dne vyplacení finančních prostředků z hypotečního úvěru poskytnutého od té které banky, a to na účet toho kterého čísla apod.

Přesto, že je smlouva o smlouvě budoucí kupní v některých případech vhodným řešením, v praxi se často setkáme se situacemi, kdy je smlouva o smlouvě budoucí spíše na obtíž. Bude se jednat o případy, kdy jsou obě strany již o koupi či prodeji nemovitosti přesvědčeny a schopny zaplatit kupní cenu. V takovém případě totiž zpravidla nic nebrání uzavření již samotné kupní smlouvy na nemovitost a příprava a uzavírání smlouvy o smlouvě budoucí je tedy spíše zbytečnou administrativou.

Co zahrnout do smlouvy o smlouvě budoucí kupní:

Smlouva o smlouvě budoucí kupní (2022) by měla obsahovat:

• identifikaci smluvních stran (u fyzických osob je to jméno, příjmení, datum narození a trvalé bydliště, u právnických osob pak minimálně jejich název, IČO a sídlo) a popř. jejich právní zástupce, pokud tito figurují na základě plných mocí při podpisech smluv apod.;
• specifikaci nemovitosti, která jsou předmětem koupě;
• vymezení předmětu smlouvy (resp. uvedení přesných podmínek, za nichž v budoucnu strany uzavřou kupní smlouvu);
• časový údaj, do kdy nebo který den nejpozději musí být kupní smlouva na nemovitost mezi stranami uzavřena, popř. kdo má zahájení jednání o koupi iniciovat apod.;
• ujednání o samotné kupní smlouvě (již ve smlouvě o smlouvě budoucí je třeba alespoň rámcově uvést, o co v kupní smlouvě půjde) – uvést smluvní strany, která věc bude předmětem kupní smlouvy, výši kupní ceny, uvést způsobem předání nebo převodu vlastnického práva a také ujednání o vkladu do katastru nemovitostí, pokud se koupě týká nemovitých věcí.;
• ujednání o sankcích v případě, že některá ze stran poruší nebo nedodrží veškerá smluvní ujednání;
• prohlášení stran ve vztahu ke kupní smlouvě, k předmětu smluv apod.;
• podpisy a datum u každého z podpisů.

Pokud jsou již veškeré podrobnosti kupní smlouvy ujednány a její uzavření se odkládá z jiného důvodu, je vhodné přesné znění kupní smlouvy přiložit jako přílohu smlouvy o smlouvě budoucí.

Výše uvedené náležitosti rozhodně nemusí být těmi jedinými, které je třeba ve smlouvách uvést. Každá smlouva se však liší v detailech, na něž je potřeba myslet a které je potřeba smlouvou upravit, aby se předešlo případným pozdějším sporům. Proto je nejvhodnější obrátit se se sepsáním takových smluv na advokáta.

Dále je potřeba dát si pozor na identifikaci předmětu smlouvy. Jedná-li se o kupní smlouvu na byt, je třeba uvést jiné údaje, než když se jedná o dům a naopak. K bytu se také často prodávají společné prostory, na což je pak potřeba myslet, když se dané smlouvy připravují.

Jak se liší smlouva o smlouvě budoucí od rezervační smlouvy na nemovitost?

Smlouvu o smlouvě budoucí jsme již výše detailně popsali. Co je však důležité znovu zdůraznit, je fakt, že smlouva o smlouvě budoucí je smluvní typ výslovně upraven v občanském zákoníku. Konkrétně se jedná o § 1785 až 1788. Smlouvou o smlouvě budoucí se tedy nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě (jinak ze zákona do jednoho roku) budoucí smlouvu. V případě smlouvy o smlouvě budoucí kupní se tedy bude jednat o kupní smlouvu.

Rezervační smlouva na nemovitost není výslovně upravena občanským zákoníkem, nejedná se tedy o samostatný smluvní typ. To však samozřejmě nijak nebrání smluvním stranám takovou smlouvu uzavřít. Rezervační smlouvou se pak prodávající (vlastník nemovitosti) zavazuje danou nemovitost nenabízet ani neprodat jinému zájemci o koupi nemovitosti. Potenciální kupující (tedy druhá smluvní strana) se na druhé straně zavazuje zaplatit za takovou rezervaci nemovitosti vlastníkovi zálohu, která v případě neuzavření kupní smlouvy (většinou) „propadne“ vlastníkovi. V případě, že k uzavření kupní smlouvy dojde, zaplacená záloha je zpravidla započítána na kupní cenu nemovitosti.

Odstoupení od smlouvy o smlouvě budoucí

Odstoupit od smlouvy o smlouvě budoucí je možné v případě, že dojde k porušení povinnosti jednou ze smluvních stran. Příp. také pokud je zřejmé, že k takovému porušení dojde. Mohlo by se jednat např. o situace, kdy je uzavřena smlouva o smlouvě budoucí kupní, ale budoucí prodávající následně předmětnou nemovitost prodá jinému zájemci. V praxi je však tato situace většinou ošetřena konkrétními sankcemi, které mají podobnému jednání ať už ze strany prodávajícího či ze strany kupujícího zabránit.

Pokud vás zajímá také úprava tzv. realitního zprostředkování, můžete si přečíst samostatný článek „Na co si dát pozor při uzavírání smlouvy o realitním zprostředkování?“.