Předkupní právo je institutem v občanském právu poměrně dlouho zakotveným. V minulosti však prošla úprava hned několika změnami. Nejdříve se úprava měnila v souvislosti s účinností nového občanského zákoníků, později byla znovu změněna jeho novelou a dnes už je tato úprava zase o něco jinačí. Existuje jen jedno předkupní právo, nebo je vícero druhů? Kdy nám vzniká povinnost nabídnout věc předkupníkovi?
Předkupní právo obecně
Předkupní právo existuje ve dvou různých formách a může vzniknout několika způsoby. Rozlišujeme předkupní právo smluvní a zákonné předkupní právo. V obou případech je dlužník (tj. vlastník dané věci) povinen nabídnout předkupníkovi (tj. osobě oprávněné z předkupního práva) předmětnou věc ke koupi, pokud ji hodlá prodat třetí osobě. Jinými slovy předkupní právo je vlastně latentní (závazek existuje, ale nelze na něj nijak odkazovat) a až v momentě, kdy se objeví osoba kupující (slovy zákona „koupěchtivá“), vzniká povinnost vlastníka nabídnout (předtím než věc prodá koupěchtivému) právě předkupníkovi za stejných podmínek, které nabízí vlastníkovi koupěchtivý.
Zákonné předkupní právo
Novela občanského zákoníku účinná od 1. 7. 2020 de facto zrušila předkupní právo spoluvlastníka vznikající ze zákona. Dříve totiž v případě spoluvlastnictví, musel ten ze spoluvlastníků, který se rozhodl svůj podíl prodat, nejprve nabídnout tento podíl ke koupi ostatním spoluvlastníkům. Ti měli tři měsíce na to, aby se vyjádřili, zda hodlají podíl koupit či nikoliv. Teprve po jejich vyjádření mohl vlastník podíl prodat kupujícímu dle svého výběru. Toto je aktuálně zrušeno, avšak ne v případě předkupního práva vlastníka pozemku.
Taková úprava měla svoje výhody i nevýhody. Proces prodeje je samozřejmě jednodušší a ani zdaleka není tak zdlouhavý. Na druhou stranu však spoluvlastník může svůj podíl přenést na kohokoliv bez vědomí ostatních spoluvlastníků, čímž může být ztížena domluva například při správě konkrétní nemovitosti.
Jak je pro český právní řád příznačné, z uvedeného existují výjimky. A to v případě, kdy spoluvlastnictví bylo založeno pořízením pro případ smrti (např. závětí) nebo tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní právo. Tedy pokud spoluvlastník nepřevádí podíl jinému spoluvlastníku nebo svému manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé.
Předkupní právo v tomto případě spoluvlastníkům svědčí i v případě, že je podíl převáděn bezúplatně. Tehdy, pokud se rozhodnou svého práva využít, mají právo vykoupit podíl za obvyklou cenu.
Potřebujete se poradit?
Využijte právní poradnu Verdikto. Odpověď advokáta obdržíte do 24 hodin.
Předkupní právo vlastníka pozemku
Toto právo je však zákonem zachováno. Zákon totiž myslí na případy, kdy pozemek, na němž stojí stavba, vlastní jiná osoba, než ta, která vlastní stavbu. Vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není součástí pozemku, má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. Jakékoliv ujednání mezi stranami, které by toto právo omezovalo, je neplatné.
Předkupní právo založené smlouvou
Zákonné předkupní je tedy aktuální právní úpravou zrušeno. Stále je však možnost sjednat si předkupní právo formou smlouvy. Princip je obdobný jako u zákonného předkupního práva. Rozdíl je v detailu, že předkupníkovi (tomu, komu svědčí předkupní právo) nesvědčí předkupní právo ze zákona, ale musí si jej smluvně ujednat.
V praxi nejčastěji se předkupní právo sjednává v rámci kupní smlouvy, lze jej ovšem ujednat i v jiné souvislosti, např. v souvislosti s darováním.
Povinnost vlastníka věci nabídnout věc předkupníkovi ke koupi dospěje uzavřením smlouvy s koupěchtivým. Jinými slovy povinnost nabídnout věc ke koupi předkupníkovi je vymahatelná až okamžikem, kdy vlastník uzavřel smlouvu s koupěchtivým (tj. tím, komu chce věc prodat).
Vzhledem k tomu, že předkupní právo lze zapsat do katastru nemovitostí jako věcné právo, tedy tak, že se o něm může každý dozvědět a každý si může zjistit, že daná nemovitost je zatížena předkupním právem, je kupní smlouva (je-li předkupní právo zřízeno jako věcné) automaticky uzavřena s rozvazovací podmínkou uplatnění předkupního práva. Tedy ke koupi dojde pouze tehdy, pokud předkupník neuplatní jeho právo.
Předkupní právo v praxi
V praxi celá věc funguje tak, že si strany sjednají předkupní právo k jisté nemovitosti a zapíší jej do katastru nemovitostí. V momentě, kdy vlastník najde vhodného koupěchtivého, uzavře s ním kupní smlouvu. Vlastník koupěchtivého informuje, že je k věci zřízeno předkupní právo. Vlastník ohlásí předkupníkovi všechny podmínky, obsah smlouvy uzavřené s koupěchtivým písemnou formou. V případě, že předkupník s nabídkou od vlastníka souhlasí, uskuteční se koupě nemovitostí mezi prodávajícím a předkupníkem za týchž podmínek, jaké prodávající dohodl s koupěchtivým. Předkupník pak nejpozději do tří měsíců (pokud si strany neujednají jinak) po nabídce uhradí vlastníkovi kupní cenu.