Ve světle minulé právní úpravy se nejevily výjimečnými dohady o tom, čí je pozemek stojící pod domem a čí je dům. Dnešní právní úprava se však řídí tzv. superficiální zásadou (podle latinského superficies solo cedit – „povrch ustupuje půdě“). Co to znamená a jak tedy podle současné právní úpravy zřídit právo stavby?
Superficiální zásada
Pro porozumění tomu, jak funguje právo stavby, je nezbytné porozumět superficiální zásadě. Tato zásada v překladu znamená, že všechno, co se nachází na pozemku, je součástí tohoto pozemku. Jde tedy nejen o nemovité věci, jako například domy nebo rekreační objekty, garáže, ale jedná se i o věci movité, které jsou pevně spojené se zemí, tedy např. stromy. Superficiální zásada nás tedy zbavuje problémů mezi jednotlivými vlastníky budov a pozemků.
Český právní řád však obsahuje spousty výjimek. Zpravidla je mnohem jednodušší a přehlednější, je-li vlastník pozemku zároveň vlastníkem nemovitosti stojící na tomto pozemku. V praxi však mohou nastat situace, kdy je potřeba, aby tomu tak nebylo…
Právo stavby
Jedná se o právo jedné osoby (stavebníka) mít na pozemku jiné osoby (vlastníka) stavbu.
Právo stavby lze zřídit jak ke stavbě, která již je zřízena, postavena, tak ke stavbě, která teprve má být zřízena. Velice laicky by se dalo říci, že se jedná o vypůjčení buď stojícího domu a jeho svěření do užívání ze strany vlastníka jiné osobě, nebo holého pozemku k tomu, aby na něm jiná osoba (stavebník) zřídila stavbu.
Mluvíme-li o právu stavby, mluvíme o věcném právu. To znamená, že je to právo absolutní a působí svým rozsahem proti všem osobám, a to neméně z toho důvodu, že je zapsáno ve veřejném seznamu (katastru nemovitostí) a každý se může o jeho existenci dozvědět, resp. nemůže se později odvolávat na to, že o existenci práva stavby nevěděl.
Právo stavby na cizím pozemku nám tedy poněkud narušuje superficiální zásadu. Je-li zřízeno vlastník pozemku a vlastník stavby jsou od sebe odlišní. Mezi oběma stranami funguje překupní právo; stavebník má předkupní právo k pozemku a vlastník pozemku má předkupní právo k právu stavby, pokud není sjednáno jinak.
Právo stavby rovněž může být zřízeno nejvýše na 99 let. Je-li ujednáno něco jiného, tato skutečnost způsobuje neplatnost smlouvy. Po uplynutí této doby, může být právo stavby znovu zřízeno.
Další nepřehlédnutelnou výhodou zřízení práva stavby je, že stavebník (ten, komu svědčí právo stavby) má právo vlastníka stavby. Nejde tedy o nic jako nájem nebo vypůjčení, nýbrž po sjednanou dobu mu stavba patří a může s ní nakládat, jak uzná za vhodné. V jeho nakládání se stavbou jej omezuje pouze povinnost udržovat stavbu v dobrém stavu a dále pak ta smluvní ujednání, na kterých se s vlastníkem pozemku domluvil.
Právo stavby k cizímu pozemku lze samozřejmě převést na jinou osobu a toto právo lze i zatížit – např. zástavním právem. Vlastník pozemku může ve smlouvě sjednat výhradu, že k takovému zatížení musí nejprve dát souhlas.
Potřebujete se poradit?
Využijte právní poradnu Verdikto. Odpověď advokáta obdržíte do 24 hodin.
Jak získat právo stavby?
Právo stavby lze nabýt smlouvou o právu stavby, vydržením nebo rozhodnutím orgánu veřejné moci, popř. děděním. Důležité je, že nevzniká samotným podpisem smlouvy nebo rozhodnutím orgánu, nýbrž vždy až zápisem do katastru nemovitostí, a to právě proto, aby se o něm mohli všechny osoby dozvědět. Nedá se říci, že do té doby neexistuje, jeho vymahatelnost je však značně ztížena.
V praxi nejčastějším případem, jak toto právo nabýt, je právě smlouva. Musí se jednat o písemnou smlouvu a musí obsahovat jasný projev vůle vlastníka zřídit toto právo konkrétnímu stavebníkovi. Nemusí se jednat o právo pouze k budově, nýbrž může jít i o část pozemku, aby bylo vůbec možné budovu užívat apod. Konkrétní podoba těchto ustanovení je ponechána na uvážení smluvním stranám.
Co ale ve smlouvě chybět rozhodně nesmí je doba trvání práva stavby (na jak dlouhou dobu se zřizuje) a ustanovení, z něhož bude patrné, zda je právo zřízeno bezplatně či za úplatu, popř. za jakých podmínek a jak má být úplata hrazena.
Jak právo stavby zaniká?
Právo stavby může stavebníkovi zaniknout jeho smrtí, kdy však přechází na dědice či jiného právního nástupce. Dále zaniká uplynutím doby, na kterou bylo sjednáno, případně zaniká, jestliže se stavebník svého práva zřekne.
Na webu Verdikto.cz naleznete také online právní poradnu. Odpověď na právní či daňový dotaz obdržíte do 24 hodin, a to pouze za částku 99 Kč. S jakým typem dotazů jsme již pomohli tisícům klientů si můžete přečíst na našem blogu. Vedle odborných článků na nejrůznější témata na blogu naleznete také reálné situace, kterými se advokáti v právní poradně Verdikto zabývali.