Znáte právní aspekty převodu vlastnického práva k nemovitosti? Co vše by měla kupní smlouva na nemovitost obsahovat a proč je zrovna ona nejdůležitějším právním dokumentem celého procesu převodu nemovitosti? To se dočtete v následujícím článku.

Kupní smlouva na nemovitost a převod vlastnického práva

Kupní smlouva na nemovitost se používá při převodu vlastnického práva mezi prodávajícím, kterému vzniká povinnost odevzdat kupujícímu předmět koupě, a kupujícím, kterému vzniká povinnost předmět koupě převzít a zaplatit za něj prodávajícímu dohodnutou kupní cenu. Při prodeji a koupi nemovité věci zákon vyžaduje písemnou formu. Smlouva by měla obsahovat obecné náležitosti koupě ve smyslu ustanovení § 2079 a násl. občanského zákoníku, ale zároveň by měla pamatovat i na nezbytná specifika koupě nemovité věci. Jedná se o dokument, který má převážně chránit zúčastněné strany a jeho cílem je bezpečnost transakce a minimalizování rizik či možných budoucích konfliktů stran.

Prodej nemovitosti prostřednictvím realitní kanceláře

Prvním právním dokumentem, jímž prodávající svěřuje prodej nemovitosti do rukou realitní kanceláře, je smlouva o zprostředkování prodeje. Pokud realitní kancelář najde kupce, přichází na řadu druhá smlouva a tou je smlouva rezervační. Tato taktéž dvoustranná smlouva je uzavírána mezi realitní kanceláří a zájemcem o koupi nemovitosti. Jakmile je nemovitost rezervována přichází konečně na řadu kupní smlouva, která upravuje veškeré závazky mezi kupujícím a prodávajícím. Občas je nutné uzavřít také smlouvu o smlouvě budoucí kupní, v níž jsou stanoveny podmínky pro uzavření kupní smlouvy. Poslední často uzavíranou smlouvou je poté smlouva o advokátní úschově.

Smyslem advokátní úschovy je ochránit prodávajícího i kupujícího po dobu celého procesu převodu nemovitosti. Tedy od podpisu kupní smlouvy po vklad vlastnického práva k nemovitosti ve prospěch kupujících. Kupující složí kupní cenu (její část či celou) na speciálně zřízený bankovní účet advokáta, který je vyčleněn pouze pro tyto obchodní transakce. Advokát (schovatel) vyplatí kupní cenu prodávajícímu až po splnění podmínek sjednaných ve smlouvě o advokátní úschově, zaručujících bezproblémové nabytí vlastnictví k nemovitosti prodávajícím. Zpravidla je podmínkou pro výplatu finančních prostředků z úschovy až samotný zápis vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitostí, i když se smluvní strany samozřejmě mohou dohodnout i jinak (např. že část kupní ceny bude prodávajícímu vyplacena již po podání návrhu na vklad na katastrálním úřadu).

Prodáváte či kupuje dům, byt, pozemek či jinou nemovitost a nejste si jisti, jak postupovat? Pomůžeme vám s přípravou kupní smlouvy na pozemek, dům, byt či jinou nemovitost. Poraďte se s advokátem a předejděte tak případným komplikacím. Vyberte si svého advokáta na webu Verdikto.cz, největším vyhledávači advokátů v České republice.

Obsahové náležitosti kupní smlouvy

Obsahové náležitosti, jež musí kupní smlouva na nemovitost obsahovat:

• Smluvní strany – kupující, prodávající a jejich osobní údaje
• Předmět koupě – přesný popis nemovitosti – parcelní číslo, číslo LV, katastrální území, katastrální pracoviště, číslo jednotky/č.p. stavby
• Vlastnické právo – zda nabývá kupující do výlučného vlastnictví či do společného jmění manželů
• Kupní cena – doba splatnosti a způsob úhrady
• Specifikace způsobu převzetí nemovitosti kupujícím
• Přepis a vypořádání přeplatků či nedoplatků u dodavatelů energií
• Veškeré vady nemovitosti
• Práva vedlejších účastníků – věcná břemena, zástavní právo, právo dožití apod.
• Smluvní pokuty a sankce – například za nedodržení dohodnutých termínů
• Datum a místo uzavření smlouvy
• Úředně ověřené podpisy smluvních stran

Na co si dát pozor?

Velkou pozornost vyžaduje popis nemovitosti jakožto předmětu převodu. Může se totiž stát, že katastr nemovitostí návrh na vklad zamítne. U popisu bytové jednotky nezapomeňte kromě čísla jednotky a parcely, na níž bytový dům stojí, uvést také velikost podílu na pozemku a společných částech budovy, jež k bytové jednotce náleží.

V kupní smlouvě by mělo být uvedeno, zda má nemovitost ve výlučném vlastnictví prodávající či je ve společném jmění manželů. To se týká i osoby kupující. Pokud nemovitost spadá do společného jmění manželů, pak budete potřebovat k podpisu smlouvy i účast svého manžela nebo manželky. Pokud jste ženatý či vdaná, budete potřebovat písemný souhlas manžela i v případě, kdy prodáváte nemovitost ve vašem výlučném vlastnictví, z titulu tzv. „ochrany bydlení manželů“. Smluvně by měl být ukotven i způsob součinnosti při převodu vlastnických práv v katastru nemovitostí a posléze lhůta a způsob převzetí nemovitosti kupujícím. Vůbec nejdůležitější je ale povinnost prodávajícího konkrétně a detailně specifikovat všechny vady nemovitosti, a to jak faktické, tak právní.

Kupujete nemovitost se zástavním právem?

Koupě nemovitosti se zástavním právem je v současnosti běžnou záležitostí, ačkoliv jde o administrativně náročnější variantu. Vznik či zánik zástavního práva by měl být vždy popsán v kupní smlouvě. Je třeba specifikovat, jak bude uhrazena kupní cena, a jak bude zástavní právo vypořádáno. Prodávající by měl kupujícímu dodat potvrzení zástavního věřitele (banky), o výši dluhu a souhlasu s převodem nemovitosti a následným zánikem zástavního práva. Vhodné je vždy hradit kupní cenu s pomocí advokátní úschovy peněz. Prodávající bude kontaktovat svou banku s žádostí o vyčíslení zůstatku hypotéky s tím, že hypotéku předčasně splatí z části kupní ceny. V kupní smlouvě by měl být uveden také souhlas se součinností při zániku či zřízení zástavního práva.

Kupní smlouva na nemovitost vzor zdarma ke stažení

V případě, že si chcete kupní smlouvu připravit sami, naši advokáti pro vás připravili obecný vzor kupní smlouvy na nemovitost. Stažení vzoru je zcela zdarma.

Na webu Verdikto.cz naleznete také online právní poradnu. Odpověď na právní či daňový dotaz obdržíte do 24 hodin, a to pouze za částku 99 Kč. S jakým typem dotazů jsme již pomohli tisícům klientů si můžete přečíst na našem blogu. Vedle odborných článků na nejrůznější témata na blogu naleznete také reálné situace, kterými se naši advokáti v právní poradně Verdikto zabývali.